von Stefan Pape | Jul 30, 2020 | Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, so muss der Mieter sämtliche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der einschlägigen Norm befindlichen Betriebskostenarten tragen.
Zwischen Vermieter und Mieter entsteht häufig Streit darüber, ob und ggf. welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen. In dem Nunmehr vor dem BGH verhandelten Fall vereinbarten die Vertragsparteien 1990, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ trägt, worunter „insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ fallen. Im Jahr 2016 machte der Vermieter sodann erstmals auch die Grundsteuer von knapp 5.000,00€ geltend.
Zu Recht wie der BGH nun entschied. Aus dem „insbesondere“ Zusatz folgt kein abschließender Charakter der im Ergebnis bloß illustrierenden Aufzählung.
BGH, Urteil v. 08.04.2020 – XII ZR 120/18
von Stefan Pape | Jul 24, 2020 | Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, kann er sich entweder auf die Durchschnittsmiete von drei Vergleichswohnungen beziehen oder auf den örtlichen Mietspiegel. Wenn die Mieterhöhung auf eine Vergleichswohnung gestützt werden soll, benötigt der Vermieter immer ein entsprechendes Sachverständigengutachten. Es ist daher in der Regel wesentlich kostengünstiger, die Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen.
Gerade kleinere Gemeinden und Städte bieten aber keinen entsprechenden Mietspiegel an. Bislang war anerkennt, dass in diesen Fällen auf ein Mietpreisspiegel der Nachbargemeinde zurückgegriffen werden kann, sofern die Annahme, die beiden Gemeinden seine vergleichbar, nicht „offensichtlich unbegründet“ war. Dem setzte der BGH jetzt aber einen Riegel vor. Der Tatrichter müsse sich ab sofort ausführlich mit der Frage der Vergleichbarkeit auseinandersetzen. Es ist daher zu erwarten, dass nunmehr auch hinsichtlich der Vergleichbarkeit ein Sachverständigengutachten notwendig wird.
BGH, NJW 2019, 3515
von Stefan Pape | Jul 20, 2020 | Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gemäß § 556f S.2 BGB sind die Vorschriften über die Mitpreisbremse nicht auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung anwendbar. Hier stellt sich die Frage, ab wann eine umfassende Modernisierung vorliegt.
Nach dem Landgericht Berlin liegt eine umfassende Modernisierung vor ,wenn die durchgeführten Arbeiten einen solchen Umfang haben, dass die Wohnung anschließend einem Neubau gleichzustellen ist. Dies erweist sich in der Regel dadurch, dass die aufgewendeten Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen und gleichzeitig mehrere wesentliche Bereiche verbessert werden.
LG Berlin, NJW 2019, 3730
von Stefan Pape | Jul 15, 2020 | Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen weiter konkretisiert. Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohnung, die beim Einzug unrenoviert war. Nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 schuldn Mieter in diesem Fall bei Auszug keine Schönheitsreparaturen.
Aber was passiert, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses renoviert werden muss? Der Mieter hat die Wohnung im unrenovierten Zustand angemietet. Entsprechend schuldet der Vermieter auch nur den status quo im Zeitpunkt des Mietbeginns. Durch eine Renovierung wird der Zustand aber besser als mietvertraglich geschuldet.
Der BGH entschied salamonisch: Vermieter und Mieter müssen sich in diesem Fall die Renovierungskosten teilen. Für Mieter kann dies mit sehr hohrn Kosten verbunden sein.
BGH, Urteil v. 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
von Stefan Pape | Jul 1, 2020 | Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mieter waren auf Grund der Corona-Pandemie besonders geschützt. Wer von April bis Juni coronabedingt keine Miete zahlen konnte, lief dennoch nicht Gefahr fristlos gekündigt zu werden. Dieser Kündigungsschutz läuft zum 30.06.2020 aus. Die Bundesregierung hat bekräftigt, dass eine Verlängerung des Kündigungsschutzes nicht beabsichtigt ist.
von Stefan Pape | Jun 29, 2020 | Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gerät ein Mieter mit der Mietzahlung von zwei Monatsmieten in Rückstand, droht ihm die außerordentliche fristlose Kündigung. Die Bundesregierung hat diese Regelung auf Grund der Corona-Pandamie jedoch derzeit ausgesetzt. Vermieter dürfen eine außerordentliche Kündigung nicht auf rückständige Mieten stützen, die vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 angefallen sind. Sämtliche anderen Kündigungsgründe bleiben davon unberührt.
Mieter sind trotzdem weiterhin verpflichtet die Mieten zu zahlen. Sie geraten in diesem Zeitraum jedoch nicht in Zahlungsverzug. Etwaige Rückstände müssen bis spätestens zum 30.06.2022 ausgeglichen werden.
