Kein Mieterwechselrecht der WG

Es kommt häufig vor, dass Wohngemeinschaften sich im Laufe eines Mietverhältnisses in ihrer Zusammensetzung ändern, also einzelne Mitglieder aus- und neue einziehen. Mietrechtlich ist das nicht leicht zu erfassen, vor allem stellt sich die Frage, wie weit dem Vermieter in diesen Fällen ein Mitbestimmungsrecht zusteht. Diese Frage hat der BGH jetzt in einem viel beachteten Urteil beantwortet. Wenn nämlich die Mietparteien (WG auf der einen, Vermieter auf der anderen Seite) nichts zu einem möglichen Mieterwechsel vereinbart haben, hat die WG kein einseitiges Recht, ihre Mitglieder auszutauschen. Es ist bei entsprechenden Verträgen also unbedingt zu empfehlen, die gewünschten Regelungen in den Vertrag aufzunehmen.

BGH, Urteil vom 27.4.2022, Az: VIII ZR 304/21

Zum Austausch von Mitgliedern einer WG

Die Frage stellt sich häufig. Wenn ein Mietvertrag mit mehreren Mietern geschlossen wurde, die eine Wohngemeinschaft bilden; darf dann die WG einzelne Mieter ohne Zustimmung des Vermieters austauschen? Mit dieser Frage hatte sich jüngst der BGH zu beschäftigen und hat zugunsten des Vermieters entschieden. Wenn nämlich keine ausdrückliche Regelung zum „Austausch“ einzelner Mitglieder der WG in dem Mietvertrag getroffen wurden und sich solche auch nicht durch Auslegung ermitteln lassen, ist ein Mieterwechsel nicht ohne Weiteres zulässig.

Wenn allerdings, wie zum Beispiel bei der Vermietung an Studenten, die Parteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für diene Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, ist von der Vereinbarung einer Zulässigkeit des MIeterwechsels auszugehen.

BGH, Urteil vom 27.4.2022, Az: VIII ZR 304/21

Elektroauto in der Tiefgarage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass das Abstellen elektrisch betriebneer Fahrzeug in der Tiefgarage bis auf Weiteres untersagt ist. Begründet wurde der Beschluss durch eine erhöhte Brandgefahr.

Das Amtsgericht Wiesbaden hob diesen Beschluss auf mit der Begründung, dass es dem Wohnungseigentümer nach § 20 Absatz 2 WEG ausdrücklich gestattet ist, eine Ladevorrichtung für sein Elektroauto zu installieren. Mit dem Verbotsbeschluss der Wohnungseigentümer würde diese gesetzliche Bestimmung unterlaufen.

AG Wiesbaden, Urteil vom 4.2.2022, Az: 92 C 2541/21

Keine Beeinträchtigung des Mietervorkaufsrechts

Dem Mieter einer Wohnung steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, wenn die von ihm angemietete Wohnung erstmalig verkauft wird. So steht es in § 577 BGB.

Der Eigentümer einer solchen Wohnung hatte versucht, dem Mieter sein Vorkaufsrecht weniger attraktiv zu gestalten, indem er mit dem Käufer folgendes vereinbarte. Wenn die Wohnung nur in vermietetem Zustand übergeben werden kann, verringert sich der Kaufpreis um 16.000,- €. Hintergrund dieser Vereinbarung war es, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, sollte der Mieter von seinem Vorkaufsrecht gebraucht machen, bzw. den Mieter davon abzuhalten, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Würde nämlich der Mieter kaufen, würde der Mietvertrag automatisch enden, weil der Mieter nicht an sich selbst vermieten würde.

Der Mieter kaufte die Wohnung, verlangte aber später den Mehrpreis zurück. Der BGH stimmte dem Mieter in letzter Instanz zu und stützte seine Entscheidung auf das Verbot von Verträgen zulasten Dritter.

BGH, Urteil vom 23.2.2022, Az: VIII ZR 305/20

Kopfstimmrecht bei Wohnungseigentum

Häufig wird in Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentumgemeinschaften ein sogenanntes Kopfstimmrecht vereinbart: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Das ist einfach, wenn jeder Eigentümer nur eine Wohnung gehört. Auch der Fall, dass einem Eigentümer mehrere Wohnungen gehören führt nicht zu einer Mehrung der Stimmen.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hielt der Beklagte eine Wohnung alleine und eine weitere zusammen mit einem weiteren Miteigentümer. In einer solchen Konstellation ist nach dem BGH jeder Einheit eine Stimme zuzuschreiben, so dass dem Beklagten zwei Stimmen zustanden.

BGH, Urteil vom 20.11.2020, Az: V ZR 64/20

Fristlose Kündigung bei nicht genehmigten baulichen Veränderungen

Wer in einer Mietwohnung bauliche Veränderungen durchführt, ohne vorher den Vermieter um Erlaubnis zu fragen, riskiert eine fristlose Kündigung.

Der Mieter hatte im mit vermieteten Garten ein Gewächshaus und eine Stützmauer errichtet. Hierfür befestigte er an der Außenwand einen Stahlträger. Der Vermieter mahnte den Mieter ab und forderte unter Fristsetzungen den Rückbau. Als der Mieter dem nicht nachkam, kündigte er fristlos.

Das Amtsgericht Stuttgart bestätigte die Kündigung.

Die Errichtung einer Stützmauer überschreite die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs offensichtlich und durfte daher grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen.

AG Stuttgart, Urteil v. 12.03.2021 – 35 C 1278/20