Anforderungen an die Modernisierungsankündigung dürfen nicht überspannt werden

Wenn ein Vermieter die Wohnung modernisieren möchte, muss er dies dem Mieter 3 Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen und ein „in wesentlichen Zügen“ über die beabsichtigten Maßnahmen informieren.

Der BGH hat die Anforderungen an diese Ankündigung geschwächt. Die Ankündigung hat zwar am Informiationsbedürfnis des Vermieters anzusetzen, das Modernisierungsrecht des Vermieters darf dabei aber nicht unnötig eingeschränkt werden. Daher dürfen die Gerichte „die Messlatte“ nicht all zu hoch ansetzen. Es reicht aus, wenn der Mieter in groben Zügen erkennen kann, welche Auswirkungen auf den Mitgebrauch eintreten, welches Energieeinsparungspotential erreicht werden kann und welche Mieterhöhung zu erwarten ist.

BGH, Uerteil v. 20.05.2020 – VIII ZR 55/19

Betriebskosten: Verweis auf Verordnung ausreichend

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, so muss der Mieter sämtliche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der einschlägigen Norm befindlichen Betriebskostenarten tragen.

Zwischen Vermieter und Mieter entsteht häufig Streit darüber, ob und ggf. welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen. In dem Nunmehr vor dem BGH verhandelten Fall vereinbarten die Vertragsparteien 1990, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ trägt, worunter „insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ fallen. Im Jahr 2016 machte der Vermieter sodann erstmals auch die Grundsteuer von knapp 5.000,00€ geltend.

Zu Recht wie der BGH nun entschied. Aus dem „insbesondere“ Zusatz folgt kein abschließender Charakter der im Ergebnis bloß illustrierenden Aufzählung.

BGH, Urteil v. 08.04.2020 – XII ZR 120/18

Mietpreisspiegel der Nachbargemeinde in der Regel nicht nutzbar

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, kann er sich entweder auf die Durchschnittsmiete von drei Vergleichswohnungen beziehen oder auf den örtlichen Mietspiegel. Wenn die Mieterhöhung auf eine Vergleichswohnung gestützt werden soll, benötigt der Vermieter immer ein entsprechendes Sachverständigengutachten. Es ist daher in der Regel wesentlich kostengünstiger, die Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen.

Gerade kleinere Gemeinden und Städte bieten aber keinen entsprechenden Mietspiegel an. Bislang war anerkennt, dass in diesen Fällen auf ein Mietpreisspiegel der Nachbargemeinde zurückgegriffen werden kann, sofern die Annahme, die beiden Gemeinden seine vergleichbar, nicht „offensichtlich unbegründet“ war. Dem setzte der BGH jetzt aber einen Riegel vor. Der Tatrichter müsse sich ab sofort ausführlich mit der Frage der Vergleichbarkeit auseinandersetzen. Es ist daher zu erwarten, dass nunmehr auch hinsichtlich der Vergleichbarkeit ein Sachverständigengutachten notwendig wird.

BGH, NJW 2019, 3515

Mietbreisbremse nach umfassender Modernisierung nach anwendbar

Gemäß § 556f S.2 BGB sind die Vorschriften über die Mitpreisbremse nicht auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung anwendbar. Hier stellt sich die Frage, ab wann eine umfassende Modernisierung vorliegt.

Nach dem Landgericht Berlin liegt eine umfassende Modernisierung vor ,wenn die durchgeführten Arbeiten einen solchen Umfang haben, dass die Wohnung anschließend einem Neubau gleichzustellen ist. Dies erweist sich in der Regel dadurch, dass die aufgewendeten Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen und gleichzeitig mehrere wesentliche Bereiche verbessert werden.

LG Berlin, NJW 2019, 3730

Mieter und Vermieter müssen sich Schönheitsreparaturen teilen

Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen weiter konkretisiert. Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohnung, die beim Einzug unrenoviert war. Nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 schuldn Mieter in diesem Fall bei Auszug keine Schönheitsreparaturen.

Aber was passiert, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses renoviert werden muss? Der Mieter hat die Wohnung im unrenovierten Zustand angemietet. Entsprechend schuldet der Vermieter auch nur den status quo im Zeitpunkt des Mietbeginns. Durch eine Renovierung wird der Zustand aber besser als mietvertraglich geschuldet.

Der BGH entschied salamonisch: Vermieter und Mieter müssen sich in diesem Fall die Renovierungskosten teilen. Für Mieter kann dies mit sehr hohrn Kosten verbunden sein.

BGH, Urteil v. 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18