Fiktive Schadensbemessung im Mietrecht

Hat der Vermieter nach Auszug des Mieters einen Schaden an der Mietsache festgestellt (und innerhalb der Frist von 6 Monaten geltend gemacht), kann er diesen Schaden fiktiv geltend machen, also auf Basis eines Kostenvoranschlags abrechnen. Dieses sogar unabhängig davon, ob der Vermieter bereits tatsächlich mit der Beseitigung der Schäden begonnen hat.

BGH, Urteil vom 19.4.2023, Az: VIII ZR 280/21

Keine Verjährung von Schadensersatzansprüchen im laufenden Mietverhältnis

Schäden, die der Mieter an der Mietwohnung verursacht hat, muss er dem Vermieter ersetzen. Der Vermieter kann diesen Schadensersatz aber nur innerhalb von sechs Monaten ab der Rückgabe der Mietsache verlangen. Wartet er länger, kann der Mieter die Einrede der Verjährung erheben und muss nicht leisten.

Der BGH hatte nun über einen Schadensersatzanspruch des Vermieters zu entscheiden, der im laufenden Mietverhältnis geltend gemacht wurde. Die Wohnung war also noch nicht zurückgegeben. Der BGH entschied, dass die von den Mietern erhobene Einrede der Verjährung nicht greift. Zwar lag die Ursache des Schadensereignisses schon viele Jahre zurück. Die Sechs-Monats-Frist des § 548 BGB beginnt jedoch erst mit Rückgabe der Mietsache und hatte, weil das Mietverhältnis noch fortbestand, noch nicht begonnen, zu laufen.

BGH, Urteil vom 31.8.2022, Az: VIII ZR 132/20

Kein Mieterwechselrecht der WG

Es kommt häufig vor, dass Wohngemeinschaften sich im Laufe eines Mietverhältnisses in ihrer Zusammensetzung ändern, also einzelne Mitglieder aus- und neue einziehen. Mietrechtlich ist das nicht leicht zu erfassen, vor allem stellt sich die Frage, wie weit dem Vermieter in diesen Fällen ein Mitbestimmungsrecht zusteht. Diese Frage hat der BGH jetzt in einem viel beachteten Urteil beantwortet. Wenn nämlich die Mietparteien (WG auf der einen, Vermieter auf der anderen Seite) nichts zu einem möglichen Mieterwechsel vereinbart haben, hat die WG kein einseitiges Recht, ihre Mitglieder auszutauschen. Es ist bei entsprechenden Verträgen also unbedingt zu empfehlen, die gewünschten Regelungen in den Vertrag aufzunehmen.

BGH, Urteil vom 27.4.2022, Az: VIII ZR 304/21

Zum Austausch von Mitgliedern einer WG

Die Frage stellt sich häufig. Wenn ein Mietvertrag mit mehreren Mietern geschlossen wurde, die eine Wohngemeinschaft bilden; darf dann die WG einzelne Mieter ohne Zustimmung des Vermieters austauschen? Mit dieser Frage hatte sich jüngst der BGH zu beschäftigen und hat zugunsten des Vermieters entschieden. Wenn nämlich keine ausdrückliche Regelung zum „Austausch“ einzelner Mitglieder der WG in dem Mietvertrag getroffen wurden und sich solche auch nicht durch Auslegung ermitteln lassen, ist ein Mieterwechsel nicht ohne Weiteres zulässig.

Wenn allerdings, wie zum Beispiel bei der Vermietung an Studenten, die Parteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für diene Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, ist von der Vereinbarung einer Zulässigkeit des MIeterwechsels auszugehen.

BGH, Urteil vom 27.4.2022, Az: VIII ZR 304/21

Elektroauto in der Tiefgarage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass das Abstellen elektrisch betriebneer Fahrzeug in der Tiefgarage bis auf Weiteres untersagt ist. Begründet wurde der Beschluss durch eine erhöhte Brandgefahr.

Das Amtsgericht Wiesbaden hob diesen Beschluss auf mit der Begründung, dass es dem Wohnungseigentümer nach § 20 Absatz 2 WEG ausdrücklich gestattet ist, eine Ladevorrichtung für sein Elektroauto zu installieren. Mit dem Verbotsbeschluss der Wohnungseigentümer würde diese gesetzliche Bestimmung unterlaufen.

AG Wiesbaden, Urteil vom 4.2.2022, Az: 92 C 2541/21

Keine Beeinträchtigung des Mietervorkaufsrechts

Dem Mieter einer Wohnung steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, wenn die von ihm angemietete Wohnung erstmalig verkauft wird. So steht es in § 577 BGB.

Der Eigentümer einer solchen Wohnung hatte versucht, dem Mieter sein Vorkaufsrecht weniger attraktiv zu gestalten, indem er mit dem Käufer folgendes vereinbarte. Wenn die Wohnung nur in vermietetem Zustand übergeben werden kann, verringert sich der Kaufpreis um 16.000,- €. Hintergrund dieser Vereinbarung war es, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, sollte der Mieter von seinem Vorkaufsrecht gebraucht machen, bzw. den Mieter davon abzuhalten, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Würde nämlich der Mieter kaufen, würde der Mietvertrag automatisch enden, weil der Mieter nicht an sich selbst vermieten würde.

Der Mieter kaufte die Wohnung, verlangte aber später den Mehrpreis zurück. Der BGH stimmte dem Mieter in letzter Instanz zu und stützte seine Entscheidung auf das Verbot von Verträgen zulasten Dritter.

BGH, Urteil vom 23.2.2022, Az: VIII ZR 305/20