EuGH bestätigt das Verbot von Ferienwohnungen in Ballungsräumen

Vor allem in europäischen Großstädten ist Wohnraum knapp und teuer. Verschlimmert wird die Lage dadurch, dass viele Eigentümer ihre Wohnungen lieber zu touristischen Zwecken kurzfristig vermieten.

Nationale Gesetzgeber und betroffene Gemeinden haben daher derartige Kurzzeitvermietung ohne eigenen Wohnsitz gänzlich verboten oder machen diese von einer Genehmigung abhängig. Dies stößt auf massiven Widerstand von Vermietern und Vermittlern.

Der EuGH (NZM 2020. 878) hat nunmehr für die Stadt Paris entschieden, dass derartige Beschränkungen zum Wohle der allgemeininteressen zulässig sein könnten, wenn die Versorgung mit Wohnraum zu „erschwinglichen“ Konditionen gefährdet ist.

WEG: Eigentümerversammlung trotz Covid-19

Auch während der Corona-Pandemie ist es unzulässig, die Teilnehmerzahl einer Eigentümerversammlung zu beschränken.

Der Verwalter einer WEG in Kassel lädt zu einer Eigentümerversammlung ein. Unter Bezugnahme auf die derzeitigen Abstandsregelungen und der Größe des Veranstaltungsraumes weist er in der Einladung auf eine begrenzte Teilnehmerzahl hin und bittet vorab den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates oder ihn selbst zu bevollmächtigen. Des Weiteren behält er sich vor, bei einer Überschreitung der Teilnehmerzahl, die Versammlung abzubrechen.

Die Versammlung wird wie geplant durchgeführt und Beschlüsse gefasst, die im Wege des Eilrechtsschutzes angefochten werden.

Das AG Kassel untersagt daraufhin die Umsetzung der Beschlüsse. Da das Teilnahme- und Stimmrecht der Wohnungseigentümer als dem Kernbereich ihrer Rechtsstellung zuzuordnen nicht beschränkt werden darf, führen Verstöße regelmäßig zur Nichtigkeit gefasster Beschlüsse. Auch die Corona-Pandemie rechtfertig ein derartiges Vorgehen nicht, da Eigentümerversammlungen nicht gänzlich verboten sind, sondern im definierten Regelumfang durchgeführt werden können.

AG Kassel, 27.08.2020 – 800C 2563/20

WEG: Kein Sondereigentum in Räumen mit Gemeinschaftsanlagen

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG kann an Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, kein Sondereigentum gebildet werden, was nicht nur für die Anlagen und Einrichtungen selbst gilt, sondern auch für die Räumen, in denen sie sich befinden.

Die WEG wollte einem Raum, in dem sich sämtliche Elektrozähler der einzelnen Sondereigentumseinheiten befanden, dem Sondereigentum eines Eigentümers zuordnen. Dies wurde vom OLG München untersagt.

OLG München, Beschluss v. 25.05.2020 – 34Wx263/18

Anforderungen an die Modernisierungsankündigung dürfen nicht überspannt werden

Wenn ein Vermieter die Wohnung modernisieren möchte, muss er dies dem Mieter 3 Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen und ein „in wesentlichen Zügen“ über die beabsichtigten Maßnahmen informieren.

Der BGH hat die Anforderungen an diese Ankündigung geschwächt. Die Ankündigung hat zwar am Informiationsbedürfnis des Vermieters anzusetzen, das Modernisierungsrecht des Vermieters darf dabei aber nicht unnötig eingeschränkt werden. Daher dürfen die Gerichte „die Messlatte“ nicht all zu hoch ansetzen. Es reicht aus, wenn der Mieter in groben Zügen erkennen kann, welche Auswirkungen auf den Mitgebrauch eintreten, welches Energieeinsparungspotential erreicht werden kann und welche Mieterhöhung zu erwarten ist.

BGH, Uerteil v. 20.05.2020 – VIII ZR 55/19

Betriebskosten: Verweis auf Verordnung ausreichend

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, so muss der Mieter sämtliche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der einschlägigen Norm befindlichen Betriebskostenarten tragen.

Zwischen Vermieter und Mieter entsteht häufig Streit darüber, ob und ggf. welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen. In dem Nunmehr vor dem BGH verhandelten Fall vereinbarten die Vertragsparteien 1990, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ trägt, worunter „insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ fallen. Im Jahr 2016 machte der Vermieter sodann erstmals auch die Grundsteuer von knapp 5.000,00€ geltend.

Zu Recht wie der BGH nun entschied. Aus dem „insbesondere“ Zusatz folgt kein abschließender Charakter der im Ergebnis bloß illustrierenden Aufzählung.

BGH, Urteil v. 08.04.2020 – XII ZR 120/18

Mietpreisspiegel der Nachbargemeinde in der Regel nicht nutzbar

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, kann er sich entweder auf die Durchschnittsmiete von drei Vergleichswohnungen beziehen oder auf den örtlichen Mietspiegel. Wenn die Mieterhöhung auf eine Vergleichswohnung gestützt werden soll, benötigt der Vermieter immer ein entsprechendes Sachverständigengutachten. Es ist daher in der Regel wesentlich kostengünstiger, die Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen.

Gerade kleinere Gemeinden und Städte bieten aber keinen entsprechenden Mietspiegel an. Bislang war anerkennt, dass in diesen Fällen auf ein Mietpreisspiegel der Nachbargemeinde zurückgegriffen werden kann, sofern die Annahme, die beiden Gemeinden seine vergleichbar, nicht „offensichtlich unbegründet“ war. Dem setzte der BGH jetzt aber einen Riegel vor. Der Tatrichter müsse sich ab sofort ausführlich mit der Frage der Vergleichbarkeit auseinandersetzen. Es ist daher zu erwarten, dass nunmehr auch hinsichtlich der Vergleichbarkeit ein Sachverständigengutachten notwendig wird.

BGH, NJW 2019, 3515