Dienstbarkeit zum „Übergang“

Zugunsten der Beklagten ist eine Dienstbarkeit auf dem Grundstück des Klägers eingetragen, wonach sie zum „Übergang“ des Grundstücks berechtigt ist. Tatsächlich nutzt sie den Weg nicht nur zu Fuß, sonder befährt ihn auch mit einem PKW. Das versuchte der Kläger mit seiner Klage zu unterbinden. Entgegen der Vorinstanzen hält der BGH auch ein Recht zum Befahren für gesichert.

Der BGH argumentiert dabei mit dem Wortlaut, an dem Grundbucheintragungen grundsätzlich auszulegen sind. Er kommt zu dem Ergebnis, dass das Wort „Übergang“ sich auch in Begriffen wie „Bahnübergang“ und „Grenzübergang“ wiederfindet. Weil von diesen Begriffen im allgemeinen Sprachgebrauch auch das Befahren, bzw. Überfahren abgedeckt ist, muss das auch für den streitgegenständlichen Fall gelten.

BGH, Urteil vom 18.9.2020, Az: V ZR 28/20

Mangel eines Grundstücks, wenn keine Nutzungsgenehmigung vorliegt

Verkauft wurde ein Grundstück mit aufstehendem Ferienhaus und Garage. Die Garage war „ausgebaut“ und wurde als Wohnraum genutzt. Im notariellen Kaufvertrag erklärte der Verkäufer, dass ihm keine unsichtbaren Mängel bekannt seien. Weil für die Garage keine Nutzungsberechtigung zum Wohnen besteht, schreitet die Bauaufsichtsbehörde ein. Der Käufer will daraufhin nicht mehr am Vertrag festhalten und das Grundstück zurückgeben.

Der Bundesgerichtshof hat gegen den Käufer entschieden. Der Kaufvertrag hat bestand. Der Verkäufer hat nämlich im Prozess vorgetragen, dass er auf die fehlende Nutzungsgenehmigung hingewiesen hatte. Das konnte der Käufer nicht widerlegen. Dadurch der für einen Rücktritt vom Vertrag notwendige Beweis einer arglistigen Täuschung nicht erbracht werden.

BGH, Urteil vom 6.3.2020, Az: V ZR 2/19

Neue Regelungen über Maklerkosten in Kraft

Ab dem 23. Dezember 2020 müssen private Käufer nur noch höchstens die Hälfte der Maklergebühr beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern bezahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die andere Hälfte hat der Verkäufer zu tragen. Der Käufer ist erst zur Zahlung der Kosten verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Tritt der umgekehrte Fall ein, dass der Käufer Auftraggeber des Maklers ist (z.B. bei einem Suchauftrag) gilt dieses Vorgehen entsprechend. Als Auftraggeber ist er zahlungspflichtig. Er kann aber vom Verkäufer verlangen, die andere Hälfte zu zahlen.

Für den Fall, dass beide Parteien den Makler beauftragen, kann dieser die Maklerprovision auch von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.

Zudem gilt künftig ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Ausreichend ist zum Beispiel eine E-Mail.

Die entsprechenden Regelungen wurden ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in die Paragrafan 656a – 656d eingefügt.

Kein Wegerecht aus Gewohnheit

Der Fall: Seit Jahrzehnten befinden sich auf einem Grundstück Garagen, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Die Nutzer der Garagen mussten, um diese zu erreichen, über das Grundstück der Beklagten gehen. Diese verbot die weitere Nutzung der Wege und kündigte an, ihr Grundstück einzäunen zu wollen, um den Durchgangsverkehr zu unterbinden.

Der BGH hat entschieden, dass ein Gewohnheitsrecht nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen kann. Alleine durch die unwidersprochene Nutzung eines fremden Grundstücks durch fremde Personen kann kein Gewohnheitsrecht bestehen. Die Beklagte konnte also die Überquerung ihres Grundstücks untersagen und den Zaun aufstellen.

BGH, Urteil vom 24.1.2020, Az: V ZR 155/1