Aktuelles

Wohnbebauung im Außenbereich nur eingeschränkt möglich

Der Kläger beantragte einen Bauvorbescheid. Er möchte auf seinem Grundstück ein Einfamilienhaus errichten. Das Grundstück liegt am Ortsrand und grenzt im Westen an eine Bundesstraße, im Süden an eine landwirtschaftlich genutzte Fläche ,im Norden an ein mit mehreren Gebäuden bebautes Grundstück und im Osten an ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Ein Bebauungsplan besteht nicht. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Brach-, Altgras- und Staudenfluren- sowie Sukzessionsfläche dargestellt.

DER VGH München lehnte den Antrag ab. Das Grundstück befindet sich ohne Zweifel im Außenbereich nach §35 BauGB. Es zählt auch nicht als genehmigungsfähig, da es den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht (§35 Abs.3 Nr. 1 BauGB).

Wohnbebauung im Außenbereich bleibt damit unzulässig, sofern sie nicht einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dient.

VGH München, Beschluss vom 14.05.2020 – 15 ZB 19.1452

Betriebskosten: Verweis auf Verordnung ausreichend

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, so muss der Mieter sämtliche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der einschlägigen Norm befindlichen Betriebskostenarten tragen.

Zwischen Vermieter und Mieter entsteht häufig Streit darüber, ob und ggf. welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen. In dem Nunmehr vor dem BGH verhandelten Fall vereinbarten die Vertragsparteien 1990, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ trägt, worunter „insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ fallen. Im Jahr 2016 machte der Vermieter sodann erstmals auch die Grundsteuer von knapp 5.000,00€ geltend.

Zu Recht wie der BGH nun entschied. Aus dem „insbesondere“ Zusatz folgt kein abschließender Charakter der im Ergebnis bloß illustrierenden Aufzählung.

BGH, Urteil v. 08.04.2020 – XII ZR 120/18

Widerruf bei Gebrauchtwagenkauf

Ein Widerrufsrecht für den Käufer eines Gebrauchtwagens kann bestehen, wenn es sich um einen Fernabsatzvertrag handelt. Davon spricht man, wenn der Vertrag ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen ist. Der häufigste Anwendungsfall ist der Kauf über das Internet. Üblicherweise werden Gebrauchtwagen zwar über das Internet angeboten, aber der spätere Verkauf erfolgt dann vor Ort.

Das Oberlandesgericht Celle hatte sich nun mit einem Fall zu beschäftigen, in dem das der spätere Käufer einen Suchauftrag per E-Mail erteilt hatte. Das Angebot wurde ihm ebenfalls per Mail übersandt. Der Käufer schickte das unterschriebene Kaufangebot zurück und erhielt eine Auftragsbestätigung. Das Fahrzeug wurde ihm geliefert; dann hat er den Kaufvertrag widerrufen.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass ein Widerrufsrecht besteht, weil der Verkäufer aufgrund seiner „personellen und sachlichen Organisation grundsätzlich darauf eingestellt ist, auf elektronischem oder telefonischem Wege eingehende Kundenanfragen dergestalt zu bearbeiten, dass ein Vertragsschluss unter ausschließlicher Nutzung von Fernkommunikationsmitteln erzielt wird.“

Kurz gesagt ist Voraussetzung für Wirksamkeit eines Widerspruchs zusätzlich, dass der Verkäufer einen für den Fernabsatz organisiertes Vertriebssystem unterhält, was im vorliegenden Fall angenommen wurde.

OLG Celle, Urteil vom 3.6.2020, Az: 7 U 1903/19

Shisha-Bars dürfen wieder öffnen

In Niedersachsen dürfen Shisha-Bars ab sofort wieder öffnen. Das OVG Lüneburg setzte per Beschluss das allgemeine Öffnungsverbot außer Kraft.

Die vom Land Niedersachsen verordnete vollständige Schließung dieser Einrichtungen, sei als infektionsschutzrechtlicher Maßnahme nicht mehr notwendig. Außerdem zeigten Regelungen anderer Bundesländer, dass Infektionsgefahren durch Hygienekonzepte hinreichend begegnet werden könne. Dazu gehörten zum Beispiel auch das Verbot der gemeinsamen Benutzung ein und derselben Shisha durch mehrere Personen, die Pflicht zur Verwendung von Einweg-Mundstücken und Schläuchen sowie Desinfektion jeder Shisha nach ihrem Gebrauch. Nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür, dass Shisha-Bars sogenannte Hotspots der Virusverarbeitung sein könnten, ergäben sich weder aus bisherigen Ereignissen in Niedersachsen noch in anderen Bundesländern.

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 27.07.2020 – 13 MN 272/20

Parkplatz kann von SGBII umfasst sein

Die Anmietung eines Parkplatzes kann von den nach SGB II zu erbringenden Leistungen gedeckt sein. Dies ist zumindest anzunhmen, sofern eine Wohnung nur mit einem Parkplatz zu mieten ist.

Zwar gehört die Parkplatzmiete nicht von Vornherein zu den Unterkunftsbedarfen nach § 22 Abs.1 S.1 SGB II. Eine Ausnahme kommt aber in Betracht, wenn die Wohnung und der Parkplatz nur als Einheit vermietet werden. Entscheidend ist, dass die Hauptmietsache Unterkunftszwecken dient und der Rahmen der Angemessenheit nicht verlassen wird.

LSG Bayern, Urteil v. 29.04.2020 – L 11 AS 656/19

Mietpreisspiegel der Nachbargemeinde in der Regel nicht nutzbar

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, kann er sich entweder auf die Durchschnittsmiete von drei Vergleichswohnungen beziehen oder auf den örtlichen Mietspiegel. Wenn die Mieterhöhung auf eine Vergleichswohnung gestützt werden soll, benötigt der Vermieter immer ein entsprechendes Sachverständigengutachten. Es ist daher in der Regel wesentlich kostengünstiger, die Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen.

Gerade kleinere Gemeinden und Städte bieten aber keinen entsprechenden Mietspiegel an. Bislang war anerkennt, dass in diesen Fällen auf ein Mietpreisspiegel der Nachbargemeinde zurückgegriffen werden kann, sofern die Annahme, die beiden Gemeinden seine vergleichbar, nicht „offensichtlich unbegründet“ war. Dem setzte der BGH jetzt aber einen Riegel vor. Der Tatrichter müsse sich ab sofort ausführlich mit der Frage der Vergleichbarkeit auseinandersetzen. Es ist daher zu erwarten, dass nunmehr auch hinsichtlich der Vergleichbarkeit ein Sachverständigengutachten notwendig wird.

BGH, NJW 2019, 3515

Der Entwurf eines Testaments widerruft nicht das alte Testament

Ein Testament muss entweder notariell beurkundet werden, oder handschriftlich verfasst und vom Verfasser unterschrieben sein. Erst dann ist es gültig. Es kann aber dadurch ungültig werden, dass der selbe Erblasser ein neues Testament handschriftlich verfasst und unterschreibt. In dem Verfassen eines neuen Testaments liegt also immer der Widerruf des älteren Testaments.

Das OLG Hamburg hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Erblasser ein wirksames Testament verfasst hatte. Später hat er dann einen Entwurf aufgesetzt, der gänzlich andere Regelungen seines letzten Willens enthielt. In diesem Entwurf war aber kein Widerruf des früheren (gültigen) Testaments zu sehen, wie das Gericht entschied. Das Argument, dass der Erblasser nur nicht mehr die Zeit gefunden hatte, den Entwurf zu unterschreiben, ließ das Gericht nicht gelten.

OLG Hamburg, Beschluss vom 30.1.2020, Az: 2 W 85/19

Schadensersatz bei unwirksamer Versetzung

Wenn der Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber versetzt wird, kann es sein, dass diesem zusätzliche Reisekosten dadurch entstehen, dass er zu einem weiter entfernten Arbeitsplatz fahren muss. Stellt sich nun später heraus, dass die Versetzung unwirksam war, weil der Arbeitgeber nicht das Recht hatte, die Versetzung anzuordnen, so kann der Arbeitnehmer die Kosten, die für die zusätzlichen Fahrten angefallen sind, zurückverlangen.

Die Höhe des Erstattungsanspruchs wird gemäß den Regelungen der Zeugenvergütung im Gerichtsverfahren (JVEG) vorgenommen.

BAG, Urteil vom 28.11.2018, Az: 8 AZR 125/18

Mietbreisbremse nach umfassender Modernisierung nach anwendbar

Gemäß § 556f S.2 BGB sind die Vorschriften über die Mitpreisbremse nicht auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung anwendbar. Hier stellt sich die Frage, ab wann eine umfassende Modernisierung vorliegt.

Nach dem Landgericht Berlin liegt eine umfassende Modernisierung vor ,wenn die durchgeführten Arbeiten einen solchen Umfang haben, dass die Wohnung anschließend einem Neubau gleichzustellen ist. Dies erweist sich in der Regel dadurch, dass die aufgewendeten Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen und gleichzeitig mehrere wesentliche Bereiche verbessert werden.

LG Berlin, NJW 2019, 3730